在当今艰难的市场环境下,房地产专业人士正在寻找省钱和降低交易成本的新方法。鉴于这一目标,ALTA/ACSM正在推销更便宜的产品作为土地所有权调查的替代品。在选择这些产品之前,房地产专业人士应该谨慎,要了解所有的事实,并在购买之前确定这些产品是否为交易增值。

回顾这些产品有用性的最好方法是分析它们不是什么,它们不能做什么。

这些替代调查不是土地调查,应该注意的是,他们的供应商并不声称他们是调查。ALTA/ACSM土地所有权测量是根据美国土地所有权协会和美国测绘国会的严格要求而编制的测量。ALTA/ACSM《2005年土地业权调查最低标准》是为满足贷款机构和业权公司在商业地产交易方面的需求而制定的“最低”标准。

这些替代产品在性质上是概述性的,通常是基于对航空照片的审查,目的是提供信息;然而,经验丰富的买家、律师或产权公司可以从公共记录中获得相同的信息。航空照片(卫星图像)通常在空间上不精确,并且包含重大误差。它们没有考虑到大气条件和地球的曲率。在尚未拍摄航拍照片的较偏远地区,可能无法获得某些物业的可用航拍照片。即使在更多的城市地区,航拍照片每五年更新一次,如果不是更长的话。因此,可能会有重大的变化,没有现场访问或现场调查无法确定。

由于这些产品不是调查,它们不能用于从标题公司获得调查覆盖率。ALTA/ACSM在订购土地业权测量时,通常会附上一份发出土地业权保险单的承诺,并与土地业权承诺一起使用,以便为贷款人或买方就调查中可能显示的事项提供保险。对于大部分商业交易,业权公司都需要ALTA/ACSM土地业权调查或更新。

替代的调查产品没有由专业人员准备或认证。州法律规定,测量必须由有执照的专业土地测量师进行。检验的认证语言是这个过程中非常重要的一部分,与检验机构的E&O保险政策一起为被认证方提供了强有力的保护和舒适。他们没有确认法律描述,核实边界,确定财产角落,准确定位改善,地役权,限制和其他记录事项。它们不会暴露任何缺口、伤口或重叠。

给出这些产品没有的东西的列表,我们会问,它们是什么?除了比ALTA/ACSM的土地业权调查更便宜之外,没有多少。我预计,一些州的调查委员会将介入,并确定这些产品违反了州有关专业执照的法律。即使在经济不景气的情况下,花额外的钱来满足我们所知道的房地产交易中标准的尽职调查清单项目,也是一种谨慎的做法。